Үйде не ортақ мүлік, не ортақ емес
Подъезд, лифт, қасбет, баспалдақ алаңдары және үй жанындағы жер учаскесі үлестік меншік ретінде барлық меншік иелеріне тиесілі — МИБ-ке (мүлік иелерінің бірлестігі, ОСИ) де, төрағаға да емес. ҚР «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңы 2-бабының 14) тармақшасы қасбеттерді, подъездерді, холдарды, дәліздерді, баспалдақ марштары мен алаңдарын, лифттерді, шатырларды, абаттандыруды және үй астындағы жер учаскесін ортақ мүлікке жатқызады. Ортақ қабырғадағы камера — тұрғынның жеке сатып алуы емес, осы мүлікке араласу.
Паркинг — смета ең жиі сүрінетін ерекшелік. Сол тармақша жеке меншіктегі тұрақ орындары мен қоймаларды ортақ мүліктен шығарады: олар бойынша шешімді сол орындардың иелері өз жалпы санының көпшілігімен қабылдайды (42-баптың 9-тармағы). Орындары сатып алынған жерасты паркингін күн тәртібінің жеке мәселесі етіп шығарыңыз.
- Ортақ — подъездер, лифттер, холдар, баспалдақ алаңдары, қасбет, шатыр, үй жанындағы учаске.
- Ортақ емес — жеке меншіктегі тұрақ орындары мен қоймалар.
- Аула мен кірме жол — ортақ аймақ: үйдің жалпы жиналысының шешімі керек.
Қалай келісу керек: бастамадан іске қосылған жүйеге дейін
Жиналысты МИБ төрағасы, басқару субъектісі, үй кеңесі, тексеру комиссиясы, тұрғын үй инспекциясы немесе меншік иелерінің кемінде он пайызы шақыра алады (42-баптың 3-тармағы). Бастамашы бес күнтізбелік күн бұрын меншік иелеріне жиналыстың нысаны, күні, орны және күн тәртібі туралы хабарлайды — жұрт көретін жерлерге хабарландыру іліп, ТКШ цифрлық объектісі арқылы немесе әрқайсысына жеке (42-баптың 6-тармағы).
Нысаны — жүзбе-жүз немесе сырттай (42-баптың 2-тармағы). Сырттай — 43-бап бойынша жазбаша сауалнама немесе 44-бап бойынша ТКШ цифрлық объектісі арқылы дауыс беру. Сауалнамаға заң екі айға дейін, ал бес жүзден астам пәтері мен тұрғын емес үй-жайы бар үйлерде үш айға дейін уақыт береді; парақтар нөмірленіп, хаттаманың бөлігі ретінде тігіледі. Бұл «кворум жиналмаса» деген қосалқы нұсқа емес, жиналысты жариялаған кезде таңдалатын нысан.
Біздің міндетіміз — жиналысқа дейін келіп, төрағаға аймақтар бойынша сметасы бар орналастыру схемасын беру: сонда жиналыста мәні бойынша талқылайтын нәрсе болады. Хаттама мен шартқа кепілдікті де енгізіңіз — бізде жабдыққа 24 айға дейін, монтаж жұмыстарына 12 ай. Дайын сметамен өтетін жүзбе-жүз жиналыс — жүйе іске қосылғанға дейін екі-үш апта, жазбаша сауалнамамен екі-үш айға созылады.
- Хаттамадағы мәні — қанша камера және қандай аймақтар: кіреберіс топтары, лифттер, аула, алаңдар, кірме жол.
- Хаттамадағы ақша — жарнаның нысаны, сомасы, төлеу мерзімі, шот, кепілдік және кім қызмет көрсетеді.
Қанша дауыс керек: кворум, қабылдау шегі және үштен екісі
Үш санды шатастырады. Кворум: пәтерлер мен тұрғын емес үй-жайлар иелерінің жалпы санының жартысынан көбі қатысса, жиналыс заңды деп есептеледі (42-баптың 8-тармағы). Қабылдау шегі: жалпы ереже бойынша дауыс бергендердің көпшілігі жетеді, бірақ 5-тармақтың 6)–16) және 21) тармақшаларындағы мәселелер бойынша үй меншік иелерінің жалпы санының көпшілігінің келісімі керек. Мақсатты жарналар — 10) тармақша, жылдық смета — 6), ортақ мүліктің құрамы — 16).
Практикалық қорытынды: 55 % қатысу аз — «жақтап» дауыс бергендер келгендердің емес, барлық пәтерлердің жартысынан көп болуы керек. Үшінші сан — үштен екісі: бір подъездің меншік иелері басқа подъездерге қатысы жоқ іс-шараларға мақсатты жарна мәселесін өз жалпы санының үштен екісінен көбінің келісімімен шешеді (42-баптың 11-тармағы).
- Қатысу кворумы — меншік иелерінің жалпы санының жартысынан көбі.
- Камера, смета және мақсатты жарна бойынша шек — келгендердің емес, меншік иелерінің жалпы санының көпшілігі.
- Дауыс бергендердің тізімі нөмірленіп, тігіледі (12-тармақ), хаттама — соттағы дауда құжат (13-тармақ).
Қай ақшадан төлейді және келіспеген адам төлеуге міндетті ме
Жиі кездесетін қате — камераларды жинақтаушы шоттан төлеу. 34-1-бап бойынша жинақтаушы жарна — шаршы метрге кемінде 0,005 АЕК мөлшеріндегі міндетті ай сайынғы төлем, әрі бұл ақша тек күрделі жөндеуге ғана алынады, ол үшін жинақ шоты ашылады (34-2-бап). Дұрыс құрал — мақсатты жарна: 2-баптың 22-1) тармақшасы оны жылдық сметада қарастырылмаған іс-шараларға арналған жарна деп анықтайды; шешімді жиналыс қабылдайды, ақша ағымдағы шотқа түседі.
Жиналыс шешімдері барлық меншік иелері үшін міндетті, «қарсы болғандардан басқа» деген ескертпе жоқ (42-баптың 4-тармағы), ал 34-баптың 3-тармағы ортақ мүлікті күтіп-ұстау ауыртпалығын бекітеді. Мерзімін өткізіп алғанда өсімпұл есептеледі, мұндай талапқа талап қою мерзімі қолданылмайды, ал төлем күнінен екі ай өткен соң төраға нотариусқа немесе сотқа жүгінуге құқылы (34-1-баптың 10-тармағы).
Міндеттілік рәсімге сүйенеді: кворум мен қажетті «жақтаған» дауыс жоқ, тізім тігілмеген, хаттамада сома да, мәні де жоқ — шешім осал. Белсенді топпен «ауызша келіскен» жерде жарты жылдан кейін төраға төленбеген жарна үшін үш пәтермен сотқа барады. Қарызды өндіру мен хаттаманы даулау — монтажшының емес, заңгердің жұмысы.
- Жинақтаушы шот — тек күрделі жөндеуге, камераларды одан төлеуге болмайды.
- Жарна төлеуді жиналыс үш-алты айға бөліп бекіте алады: бұл мердігердің бөліп төлеуі емес, МИБ-тің жарна жинау кестесі.
Үйде камераны қайда қоюға болады, қайда болмайды
Рұқсат етілген аймақ — ортақ мүлік және оған баратын жолдар: кіреберіс тобы мен тамбур, лифт холлы мен лифт кабинасы, жалпы пландағы баспалдақ алаңдары, аула, балалар және қоқыс алаңдары, кірме жол, қалқан бөлмелері.
Тыйым салынған аймақ қағидамен белгіленеді. ҚР Конституциясының 18-бабы жеке өмірге қол сұғылмаушылық, жеке және отбасылық құпия құқығын бекітеді, ал дербес деректер туралы заң өңдеуді нақты, алдын ала белгіленген және заңды мақсаттармен шектеуді талап етіп, оларға қатысты артық деректерге тыйым салады (7-баптың 8 және 9-тармақтары). Шекара осыдан шығады: объектив пәтерлердің терезелері мен балкондарына қарамайды.
Ең жиі қойылатын жеке сұрақ — өз есігінің алдындағы камера. Егер ол көршінің есігін бақылауға айналмаса, рұқсат: өз кілемшеңіз бен ортақ дәліздің бір бөлігі сұрақ тудырмайды. Ортақ қабырғаны бұрғыламай, өз пәтеріңіздің есігінің өзіне (тақтасына) немесе қапталына бекітіңіз; көршілер мен МИБ-ке ескертіңіз; дыбыс жазбаңыз.
- Құпиялылық маскасы — төменгі қабаттардың терезелері камера баптауларында жабылады, бұл штаттық функция.
- «Бейнебақылау жүргізіледі» тақтайшалары — кіреберіс топта және аулада.
МИБ дербес деректер операторына айналады
Адамды тануға болатын бейнесін заң дербес деректерге, ал оларды жинап, өңдеп, қорғайтын тарапты операторға жатқызады (21.05.2013 жылғы № 94-V ҚР «Дербес деректер және оларды қорғау туралы» Заңының 1-бабы). Үй үшін бұл әдетте МИБ — заңды тұлға және коммерциялық емес ұйым.
Міндеттер 25-баптың 2-тармағында жиналған: қажетті және жеткілікті деректердің тізбесін және жинау, өңдеу, қорғау саясаты туралы құжаттарды бекіту, ал 10) тармақша бойынша — өңдеуді ұйымдастыруға жауапты адамды тағайындау. Бұл ұсыныс емес, заңды тұлғаның міндеті; оны сол хаттамада-ақ бекітіп қойыңыз. 11-бап қолжетімділігі шектеулі деректердің құпиялылығын қамтамасыз етуді және субъектінің келісімінсіз немесе өзге заңды негізсіз таратуға жол бермеуді талап етеді, 12-бап — базаны Қазақстанда сақтауды.
Ал заң үйлер үшін тікелей реттемеген нәрсе туралы ашық айтайық: кадрға түскен барлық адамның деректерін МИБ қандай негізде өңдейді. 7-баптың 1-тармағы бойынша жинау субъектінің келісімімен жүреді, ерекшеліктер 9-бапта тізілген, және аула бейнебақылауы олардың ішінде тікелей аталмаған. Үйлер ортақ мүліктің қауіпсіздігі мақсатына, ашықтық пен барынша азайтуға сүйенеді — заңдық жағынан таза құрылым үшін заңгерге барыңыз. 7-баптың 12-тармағы қоғамдық орындардағы биометрия мен сәйкестендіруді жеке шектейді.
Жауапкершілік — ҚР ӘҚБтК-нің 79-бабы: коммерциялық емес ұйым үшін заңсыз жинау мен өңдеуге 60 АЕК, ал қорғау шараларын сақтамау деректердің жоғалуына немесе заңсыз өңделуіне әкелсе, 750 АЕК-ке дейін.
- Мақсат пен мерзім құжатпен бекітіледі: ортақ мүліктің қауіпсіздігі, архив тереңдігі 30 тәулік.
- Жазбалар үй чаттарына таралмайды, тіпті онда «біздің бұзушы» болса да.
Архивті кім көре алады және жазбаны қалай береді
Тұрғындардың күтетіні — «қосымшаны бәріне беріңіз». Бұлай болмайды: екі жүз меншік иесіне қолжетімділік таратып, МИБ қалған тұрғындар мен олардың қонақтарының деректеріне бақылауды жоғалтады. Іске асатын схема — шағын топ: төраға, хаттамамен тағайындалған жауапты адам, шарт бойынша қызмет көрсететін ұйым. Қалғаны — оқиғаның күні, уақыты мен орны көрсетілген жазбаша өтініш арқылы.
Полиция жағы анығырақ: 9-баптың 1) тармақшасы құқық қорғау органдарының, соттардың және әкімшілік құқық бұзушылық істерін қарайтын органдардың қызметі шеңберінде субъектінің келісімінсіз өңдеуге жол береді — 11-баптағы «өзге заңды негіз» деген осы. Ресми жазбаша сұрау салу бойынша үзінді тасығышқа көшіріледі, беру актімен ресімделеді. Мұндағы мәселе заңдық емес, арифметикалық: өтінішті бір жарым айдан кейін әкеледі.
- Бөгде адамдар түскен екі сағаттық архивті флешкамен беріп жіберу — бұл өзі бөтен деректерді тарату.
- Үзіндіні қайта жазу өшіріп тастамай тұрып, оқиғадан кейін бірден сақтап қоюды сұраңыз.
Нысанда бұл қалай көрінеді: орналастыру, тіркеуіш, қабылдау
Бір подъезге базалық орналастыру — екі-үш камера: кіреберіс тобы, лифт холлы және лифт кабинасы. Аула бөлек есептеледі: үйдің бұрыштарында жалпы планмен камералар, балалар және қоқыс алаңдары, кірме жолға нөмірлер көрінетін ракурспен жеке камера. Тіркеуішті құлыпталатын техникалық бөлмеге, ИБП-мен (үздіксіз қуат көзі) және жеке автоматқа қоямыз — жүйені подъездегі ажыратқышпен тоқтан айыруға болмауы үшін.
Құпиялылық маскаларын баптап қана қоймай, бекіту керек: баптаулардың скриншоттарын актіге тіркейміз — бір жылдан кейін қызмет көрсету кезінде оларды «кездейсоқ» алып тастамауы үшін. Бұрылмалы камераларда маска орны мен зумға байланысты, барлық пресет бойынша тексеруді талап етеді, сондықтан ТҮК-тің типтік ауласында біз әдетте статикалық камераларды ұсынамыз.
«Үйді құрылыс салушы камераларымен тапсырды» сценарийі сөзбе-сөз қайталанады: парольдер құрылыс салушының мердігерінде, жүйенің құрамын ешкім білмейді, камералардың бір бөлігі жазбайды, кепілдік ешкімдікі емес. Мұндай жүйені лифт сияқты қабылдайды — тізімдеме және актімен. Тағы бір типтік оқиға: үй камераларды тек кіреберіс топтарға бекітті, ал жарты жылдан кейін аула үшін қайта келді — екінші бригада, екінші кабель төсеу, екінші ақша жинау.
- Құрылыс салушыдан орналастыру мен трассалардың схемасын, парольдерді, паспорттар мен кепілдік құжаттарын алыңыз.
- Жоба — бірден бүкіл үйге, монтаж — кезең-кезеңмен: бір кабель трассасы үшін екі рет төлемеңіз.
Жүйе және оны күтіп-ұстау қанша тұрады
Бір подъезге жинақ 60 000 ₸-ден басталады — бұл үйдің емес, подъездің бағасы. Бірнеше подъезді үйде сома олардың санына көбейтіледі, ал аула, кірме жол және алаңдар жеке жолмен жүреді. Пәтерден түсетін жарна нақты үй бойынша есептеледі: подъезд бағасы × подъезд саны плюс сыртқы аймақтар, пәтер санына бөлінеді.
Жиналыста сөз болмайтын тұрақты шығындар. Абоненттік қызмет көрсету — базалық тариф бойынша айына 7 500 ₸-ден және кеңейтілген тариф бойынша 12 500 ₸-ден, диагностикамен бір реттік шығу — 7 000 ₸-ден. Қатты диск — 40 000 ₸ және тәулік бойы жазғанда ресурсы үш-бес жыл: бұл сыну емес, жоспарлы ауыстыру. Ауыстыруға камера — 23 000 ₸-ден. Оған электр энергиясы мен интернет-арна қосылады — бұл бір реттік жинау емес, жылдық смета.
Егер ауланы кабель үшін бәрібір қазатын болса, домофон мен шлагбаумды сол жобаға салған арзанырақ — бір трасса және бригаданың бір шығуы. Олардың бағасын арнайы беттерден қараңыз: ТҮК-ке арналған домофония және ТҮК-ке арналған шлагбаум.
- Монтаж — бір реттік мақсатты жарна: подъездер мен сыртқы аймақтардың саны бойынша есептеледі.
- Камера санын үнемдеуді талқылауға болады, архив тереңдігін үнемдеуді — жоқ: бағдар 30 тәулік.